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Sobald man mit Hilfe seines Maklers eine passende Immobilie gefunden hat, ist der nächste Schritt, dem Verkäufer ein Angebot zu unterbreiten.
Hier spielen strategisches Denken und mitunter auch Schnelligkeit des Maklers eine große Rolle, da für attraktive Immobilien häufig bereits nach kurzer Zeit mehrere Angebote vorliegen. Ein Unterschied zum Immobilienkauf in Deutschland ist, dass das Angebot zumeist direkt schriftlich vorbereitet werden muss und zum Vertrag wird, wenn der Verkäufer es akzeptiert. Deswegen muss man als Makler beim Abfassen des Angebots sehr genau und gründlich sein und sich mit dem abzuschließenden Vertrag gut auskennen.
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Wenn der Verkäufer das Angebot nicht akzeptiert, wird über die strittigen Punkte verhandelt.
Dabei kommt es auf das Verhandlungsgeschick und auf das Wissen des Maklers an. Nur wer detaillierte Kenntnisse über das Kaufobjekt, ähnliche Objekte im Umkreis und die aktuelle Marktsituation hat, wird gute Argumente finden, die die Verhandlungsposition des Käufers stärken. Die Verhandlungen münden dann meist in ein neues Angebot des Käufers oder in ein Gegenangebot des Verkäufers.
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Sobald eine Einigung erzielt wurde, muss sofort eine Anzahlung (ca. 1% des Kaufpreises) geleistet werden.
Diese ist dann kurzfristig, meist binnen ca. 15 Tagen, auf mindestens 10% des Kaufpreises aufzustocken. Die Zahlungen erfolgen auf ein Treuhandkonto („Escrow“), das entweder von einem Rechtsanwalt oder von einer sog. Title Company gehalten wird. Die Title Company ist ein privates Unternehmen (staatlich kontrolliert), das die Rolle des Notars übernimmt. Sie prüft, ob das Kaufobjekt lastenfrei ist und sorgt später auch dafür, dass das Eigentumsrecht des Käufers in den Public Records (vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch) eingetragen wird.
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Während die Title Company die Abwicklung der Transaktion vorbereitet, hat der Käufer die Gelegenheit, das Objekt auf etwaige Mängel zu prüfen.
Empfehlenswert ist, hierfür einen sog. Home Inspector einzuschalten (Kosten: ca. $500). Findet dieser gravierende Mängel, kann der Käufer kostenfrei vom Vertrag zurücktreten. Bei kleineren Mängeln muss der Verkäufer nachbessern. Die Einzelheiten hängen von der Gestaltung des Kaufvertrags ab.
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Der Übergang des Eigentums erfolgt beim sog. Closing. Dieses findet üblicherweise einige Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags statt.
Die für das Closing notwendigen Dokumente werden von der Title Company erstellt und können vorab eingesehen werden. Darunter ist auch eine Abrechnung der bereits gezahlten und noch fälligen Geldbeträge (sog. Closing Statement). Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie betragen in Florida ca. 1 % des Kaufpreises. Es fällt keine Grunderwerbssteuer an! Der Käufer sollte seinen verbleibenden Zahlungsverpflichtungen rechtzeitig vor dem Closing nachkommen, am besten durch eine Banküberweisung (sog. Wire Transfer). Am Tag des Closings müssen alle erforderlichen Geldbeträge (Eigenkapital und Fremdmittel) auf dem Treuhandkonto eingegangen sein.
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Am Tag vor dem Closing sollte der Käufer mit seinem Makler eine finale Besichtigung des Kaufobjekts vornehmen (sog. Final Walk Through), um zu prüfen, ob die Immobilie im vereinbarten Zustand übergeben wird.
Eine Anwesenheit der Parteien beim Closing ist nicht zwingend erforderlich. Die erforderlichen Unterschriften können bereits vorher geleistet werden, mittlerweile unter bestimmten Voraussetzungen sogar elektronisch. Im Rahmen des Closings werden alle noch offenen Zahlungen vom Treuhandkonto aus geleistet, die Rechte und Pflichten an dem Kaufobjekt gehen auf den Käufer über und dieser erhält die Schlüssel.
